En doğru, En güncel bilginin adresi
trende

TAŞINMAZ ALIŞ SATIŞLARININ VERGİLENDİRİLMESİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR NELERDİR?

TAŞINMAZ ALIŞ SATIŞLARININ VERGİLENDİRİLMESİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR NELERDİR?

GİRİŞ

 

Gayrimenkul denildiğinde aklımıza arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümler gelmektedir. Bu çalışmada, arsa, arazi, daire, otomobil alım satımlarında vergi idaresi ve vergi yargısı bakışı çerçevesinde vergilendirme kriterlerini inceleyeceğiz.

Gayrimenkuller hem alım satımları hem de kiraya verilmeleri nedeniyle bazı vergilendirme ilkelerine tabi tutulmuştur.

Belli dönemde belli sayıyı aşan taşınmaz alım satımları vergi daireleri tarafından ticari faaliyet olarak kabul edilmekte ve mükellefiyet tesisi yapılmaktadır. Taşınmaz alım satımlarında ticari bir organizasyon olmasa dahi değer artış kazancı söz konusu olabilmektedir.

TAŞINMAZ ALIM SATIMINDA TİCARİ FAALİYET

 Gelir Vergisi Kanununun 1. Maddesinde,

“Gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tâbidir. Gelir bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır.  Gerçek kişilerin gelirleri, gelir vergisine tabidir.”

Gelir Vergisi Kanununun 2. maddesinde,

“Gelire giren kazanç ve iratlar şunlardır :

 

  1. Ticarî kazançlar, 
  2. Ziraî kazançlar,
  3. Ücretler,
  4. Serbest meslek kazançları,
  5. Gayrimenkul sermaye iratları, 
  6. Menkul sermaye iratları,
  7. Diğer kazanç ve iratlar.”

 

Gelir Vergisi Kanununun 37. maddesinde,

 

Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.

 

Bu kanunun uygulanmasında, aşağıda yazılı kazançlar ticari kazanç sayılır:

  1. Maden, taş ve kireç ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri ile tuğla ve kiremit harmanlarının işletilmesinden;
  2. Coberlik işlerinden;
  3. Özel okul ve hastanelerle benzeri yerlerin işletilmesinden;
  4. Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden;
  5. (202 sayılı Kanunun 17’nci maddesiyle değişen bent) Kendi nam ve hesaplarına menkul kıymet alım-satımı ile devamlı olarak uğraşanların bu faaliyetlerinden;
  6. (202 sayılı Kanunun 17’nci maddesiyle değişen bent) Satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından; elde edilen kazançlar.

7.(4842 sayılı Kanunun 4’üncü maddesiyle eklenen bent Yürürlük; 01.01.2004) Diş protezciliğinden elde edilen kazançlar.

Kollektif ortaklıklarda ortakların, adi veya eshamlı komandit ortaklıklarda komandite ortakların ortaklık karından aldıkları paylar şahsi ticari kazanç hükmündedir. (66’ncı madde hükmü mahfuzdur.)

Ticari kazanç, Vergi Usul Kanunu hükümlerine ve bu kanunda yazılı gerçek (Bilanço veya işletme hesabı esası) veya (4369 sayılı Kanunun 81/C-2 maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1.1.1999) basit(*) usullere göre tespit edilir.

 

Bir işletmenin aktifine kayıtlı olmayan ve ivazsız (karşılıksız) olarak iktisap edilmeyen gayrimenkullerin, bedel ödeyerek iktisap (elde etme) edildikten sonra 5 yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda elde edilen kazanç ticari kazanç değil değer artışı kazancıdır. Ticari bir organizasyona dayanmayan taşınmaz alım satımı ise vergiye tabi değildir.

Gayrimenkul alım satımının devamlı olarak, ticari organizasyon dahilinde yapılması halinde oluşan kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilir. Ancak gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması amacıyla yapılıyorsa, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak değerlendirilir. (Kaynak www.gib.gov.tr)

TAŞINMAZ TİCARETİNDE SAĞLANAN İSTİSNALAR

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun istisnaları düzenleyen 5. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde

Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların %75’lik kısmı ile aynı süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların %50’lik kısmı istisnadır.

Katma Değer Vergisi Kanununun 17/-r maddesi

Diğer istisnalar:

 

Kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara, finansal kiralama ve finansman şirketlerine borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara, finansal kiralama ve finansman şirketlerine devir ve teslimleri ile bu taşınmaz ve iştirak hisselerinin finansal kiralama ve finansman şirketlerince devir ve teslimi.

İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimleri istisna kapsamı dışındadır.

İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır.

Bu fıkranın (u) bendi kapsamında varlık kiralama şirketlerine ve (y) bendi kapsamında finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarına devredilen taşınmaz ve iştirak hisselerinin, kaynak kuruluş ve kiracı tarafından üçüncü kişilere satışına ilişkin en az iki tam yıl aktifte bulundurma süresinin hesabında, bu taşınmaz ve iştirak hisselerinin varlık kiralama şirketleri, finansal kiralama şirketleri, katılım bankaları ile kalkınma ve yatırım bankalarının aktifinde bulunduğu süreler de dikkate alınır.”

TAŞINMAZLARIN 5 YIL İÇİNDE SATILMASI DURUMUNDA VERGİLENDİRME

Taşınmaz alım satım faaliyetiyle devamlı olarak uğraşılmasından elde edilen kazançlar ticari kazanç olarak vergilendirilir.

Satın alınan veya trampa suretiyle edinilen arazinin parsellenerek satışıda ticari kazançtır.

Ticari faaliyet dışında yapılan taşınmaz alım satımları değer artış kazancı olarak vergilendirilir.

Değer artış kazancı yönünden iktisap tarihi tapuya tescil tarihi olarak dikkate alınır. Ancak, fiilen kullanım tarihi varsa bu dikkate alınır.

Değer artış kazancı istisna haddi üzerindeyse beyanname verilir. 2021 takvim yılı için 19.000 Türk lirası gelir vergisinden istisnadır. Elde edilen gelir takip edilen yıl mart ayında verilen gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir.

İstisna tutarını aşan değer artışı kazancının beyan edilmemesi halinde ise cezalı tarhiyat yapılarak ödenmesi gereken vergi tahsil edilir.

TAŞINMAZ ALIM SATIMLARINDA VERGİ İDARESİNİN KONUYA BAKIŞI

Bir faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilebilmesi için taşıması gereken bazı özellikler bulunmaktadır. Buna göre;

  • Faaliyetin yerine getirilmesinin sermaye ve emeğe dayanıyor olması,
  • Faaliyetin devamlı olması (Bir takvim yılı içinde birden fazla tekrarlanan veya birden fazla takvim yılında tekrarlanan işlemlerde de devamlılık olduğu varsayılacaktır.),
  • Gelir getirici faaliyetlerin bir organizasyon dahilinde yapılmış olması (İşyeri açma, işçi çalıştırılması, ticaret siciline kaydolunması vb.),
  • Müessesenin, ticari ve sınai bir müessese şekil ve mahiyetinde olması gerekmektedir. (Kaynak www.gib.gov.tr)

 

Gayrimenkul alım satımının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber;

  • Aynı kişiye farklı tarihlerde,
  • Farklı kişilere aynı tarihte,
  • Birbirini izleyen yıllarda,
  • Bir kısmının teslim alınan takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde yine toplu olarak satılması,

devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir. (Kaynak www.gib.gov.tr)

3065 SAYILI KDV KANUNUNUN 17/4-R MADDESİNDE YER ALAN KDV İSTİSNASINDAN SADECE KURUMLAR VERGİSİ MÜKELLEFLERİ YARARLANABİR GELİR VERGİSİ MÜKELLEFLERİ YARARLANAMAZ

 

BATMAN VALİLİĞİ

Defterdarlık Gelir Müdürlüğü

25410040-Gayrimenkul Devri-27.        23/08/2013

 

İlgide kayıtlı özelge talep formunda; … Vergi Dairesi Müdürlüğünün … vergi kimlik numarasında kayıtlı gelir vergisi mükellefi olduğunuzu belirterek, aktifinizde kayıtlı bulunan gayrimenkullerin ortağı bulunduğunuz … Şti.’ne satışının KDV karşısındaki durumu hakkında Defterdarlığımızdan görüş talep edilmektedir

3065 sayılı KDV Kanununun;

1/1 inci maddesinde; ticari, sınaî, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde Türkiye’de yapılan teslim ve hizmetlerin KDV ye tabi olduğu,

17/4-r maddesinde; kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerin KDV den istisna olduğu

hüküm altına alınmıştır.

Buna göre, kurumlar vergisi mükelleflerinin en az iki tam yıl (730 gün) süreyle aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların teslimi KDV den müstesna olup, gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olmanız nedeniyle iki tam yıl süreden fazla işletmenizde kayıtlı olsa dahi KDV Kanununun 17/4-r maddesinde düzenlenen istisnadan faydalanmanız mümkün bulunmamaktadır.

Bu itibarla, söz konusu gayrimenkullerin ortağı bulunduğunuz … Şti.’ne teslimi genel hükümler çerçevesinde KDV ye tabi tutulacaktır.

Bilgi edinilmesini rica ederim.

ŞAHSİ OLARAK 2005 YILINDA 1 ADET, 2006 YILINDA DA 3 ADET GAYRİMENKUL SATIŞININ OLMASI NEDENİYLE BU SATIŞLARDAN ELDE EDİLEN KAZANCIN TİCARİ KAZANÇ HÜKÜMLERİ KAPSAMINDA DEĞERLENDİRİLMESİ GEREKMEKTEDİR.

 

 

T.C.

GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI

ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI

(Mükellef Hizmetleri KDV ve Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü)

 
Sayı : B.07.1.GİB.4.06.17.01-KDV-3/2010-14001-49-928

 

26/10/2011
Konu : Gayrimenkul alım satım faaliyetinin değerlendirilmesi  

 

İlgide kayıtlı dilekçenizde,

– adınıza kayıtlı bulunan arsa üzerinde 9 adet bağımsız birim inşa edilmek ve 2 adedi tarafınıza 7 adedi ise müteahhide verilmek üzere sözleşme düzenlendiği, arsa sahibi olmanız nedeniyle müteaahhide verilecek dairelerin satışının tarafınız üzerinden gerçekleştirildiği, şahsınıza kalacak 2 adet dairenin satışında herhangi bir mükellefiyet gerektirip gerektirmediği,

– muhtelif tarihlerde alınıp 2009 yılında satılan gayrimenkullerinizle ilgili olarak kazancınızın değer artış kazancı olarak mı yoksa ticari kazanç olarak mı değerlendirileceği, hisseli satışlarda satış değeri olarak harç matrahının hisseye isabet eden kısmının mı dikkate alınacağı hususlarıyla ilgili olarak Başkanlığımızın görüşü sorulmaktadır.

  1. A) GELİR VERGİSİ YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu hükmüne yer verilmiş olup; aynı maddenin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendinde ise, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç olduğu hükme bağlanmıştır.

Aynı Kanunun “Değer Artışı Kazançları” başlıklı mükerrer 80 inci maddesinde iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançların değer artış kazancı olduğu hükme bağlanmıştır.

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, Devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, (01.01.2009 -31.12.2009 tarihleri arasında uygulanan miktar) 7.600 Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır. Öte yandan, ticari faaliyet emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması gerekmektedir.

Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir.

Diğer taraftan, gayrimenkullerin iktisap tarihinden sonra aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesine göre “ticari kazanç” olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.

Öte yandan, Vergi Usul Kanununda vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olacağı hüküm altına alınmıştır. Buna göre, inşaatın arsasının arsa sahibine bağımsız bölümler verilmek suretiyle temin edilmesi halinde, inşaatı yapana ait bölümlere isabet eden arsa payı, daha önce müteahhide devredilir. Ancak arsa payından müteahhide devir yapılmadan yapılan satışlarla, arsanın bir kısmının müteahhide devrinin yapılması suretiyle yapılan satışlar arasında bir fark bulunmadığından; arsa payı müteahhit tarafından devir alınmadan yapılan ve müteahhidin hissesine düşen dairelerin satışından elde edilen kazancın VUK’da yer alan hüküm gereğince müteahhidin kazancı olması gerekmektedir.

Özelge talep formunuz ile eklerinin tetkikinden; adınıza kayıtlı arsanın “Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi” ne istinaden müteahhide verildiği, karşılığında 2 adet dairenin şahsınıza kaldığı, müteahhide kalan 7 adet dairenin ise şahsınız üzerinden satışının gerçekleştirildiği ve kendinize ait olan gayrimenkullerden 2005 yılında 1, 2006 yılında 3 ve 2009 yılında da 8 adedinin satışının gerçekleştirildiği anlaşılmıştır.

Bu itibarla; şahsınız ile müteahhit arasında imzalanan “Kat Karşılığı İnşaat veSatış Vaadi Sözleşmesi”ne istinaden yapılan dairelerden müteahhide verilen 7 adet dairenin satışından elde edilen kazancın müteahhit tarafından ticari kazanç hükümlerine göre beyanı gerektiğinden şahsınız tarafından beyanı söz konusu değildir.

Bu çerçevede; şahsınızın 2005 yılında 1 adet, 2006 yılında da 3 adet gayrimenkul satışının olması nedeniyle bu satışlardan elde edilen kazancın ticari kazanç hükümleri kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.

Ayrıca 2007 ve 2008 yıllarında gayrimenkul satışınız olmadığından 2005 yılında açılan mükellefiyetinizin 2006 yılı sonu itibariyle kapatılması ve 2009 yılında birden fazla gayrimenkul satışınız nedeniyle yeniden ticari kazanç yönünden mükellefiyetinizin tesis edilmesi gerekeceği tabiidir.

 

 

 

TAŞINMAZ ALIM SATIMLARINDA VERGİ YARGISININ KONUYA BAKIŞI

 

 

YALNIZCA BİR TAKVİM YILI İÇİNDE BİRDEN ÇOK TAŞINMAZ ALIM SATIMI YAPILMASI GVK’NUN 37. MADDESİNDE ÖNGÖRÜLEN TİCARİ FAALİYET KAPSAMINDA YAPILAN TAŞINMAZ ALIM-SATIM FAALİYETİ OLARAK DEĞERLENDİRİLEMEZ. (AYNI DÖNEMDE BEŞ TAŞINMAZ ALINMASI VE BUNLARIN SATILMASI)

 Danıştay 4. Dairesi

Tarih               : 17.02.2014

Esas No         : 2011/9055

Karar No        : 2014/911

GVK Md. 37

İstemin Özeti: Davacının 2008 yılında yaptığı birden fazla gayrimenkul alım satımı nedeniyle elde ettiği ticari kazancını beyan etmediği ileri sürülerek bulunan matrah üzerinden salınan gelir vergisi, 2008/10-12. dönemi için salınan geçici vergi ile kesilen vergi ziyaı cezaları, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 353/1. maddesi uyarınca kesilen özel usulsüzlük cezası ile işe başlamayı bildirmediği iddiasıyla aynı Kanun’un 352/1-7 gereğimce kesilen usulsüzlük cezasının kaldırılması istemiyle dava açılmıştır. Vergi Mahkemesinin kararıyla; davacının, 2008 yılında Antalya Yeşilbayır Köyü Belediyesi’nden ihale ile beş taksitle aldığı beş arsayı aynı yıl içinde farklı alıcılara sattığının tespit edildiği, ticari faaliyet kapsamında olduğu ileri sürülen söz konusu arsaların alım ve satım bedelleri arasındaki farkın davacının beyanlarına dayalı olarak belirlendiği belirtilerek bu farkın matrah farkı olarak dikkate alınarak dava konusu cezalı gelir vergisinin salınıp, aslı aranmayan geçici vergi üzerinden vergi ziyaı cezasının kesildiği, anılan satışlar için fatura düzenlenmediği için özel usulsüzlük cezası ile işe başlamayı zamanında bildirilmemesi nedeniyle usulsüzlük cezası kesildiği, davacının 2008 yılı içerisinde çok sayıda gayrimenkul üzerinde yine çok sayıda tapu işlemine taraf olduğu ve gayrimenkul alım-satım işlemlerindeki yoğunluğu ticaret boyutuna vardırdığı sonucuna ulaşıldığından davacı adına salınan gelir vergisi ile kesilen vergi ziyaı cezalarında ve işe başlamayı zamanında bildirmemesi nedeniyle kesilen usulsüzlük cezasında hukuka aykırılık bulunmadığı, uyuşmazlıkta özel usulsüzlük cezası kesilmesini öngören ve bu cezanın kesilmesine dair koşulları düzenleyen maddede belirtilen unsurların bir arada gerçekleşmediğinden davacı adına kesilen özel usulsüzlük cezasında yasal isabet görülmediği gerekçesiyle davanın kısmen reddine, kısmen kabulüne karar verilmiştir. Hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek kararın bozulmasını istemektedirler.

Karar: Davacının 2008 yılında yaptığı birden fazla gayrimenkul alım satımı nedeniyle elde ettiği ticari kazancını beyan etmediği ileri sürülerek bulunan matrah üzerinden salınan gelir vergisi, 2008/10-12. dönemi için salınan geçici vergi ile kesilen vergi ziyaı cezaları, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 353/1. maddesi uyarınca kesilen özel usulsüzlük cezası ile işe başlamayı bildirmediği iddiasıyla aynı Kanun’un 352/1-7 gereğimce kesilen usulsüzlük cezasının kaldırılması istemiyle açılan davanın kısmen reddine, kısmen kabulüne karar veren Vergi Mahkemesi kararı temyiz edilmiştir.

Davalı İdarenin temyiz dilekçesinde ileri sürülen iddialar, bozulması istenilen kararın dayandığı gerekçeler karşısında, yerinde ve kararın bozulmasını sağlayacak durumda görülmemiştir.

Davacının temyiz istemine gelince;

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 3. maddesinde, vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu; vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin yemin hariç her türlü delille ispatlanabileceği hükme bağlanmıştır. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesinin 1. fıkrasında, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu belirtilmiş, olay tarihinde yürürlükte bulunan 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 3. maddesinde, bir ticarethane veya fabrika yahut ticari şekilde işletilen diğer bir müesseseyi ilgilendiren bütün muamele, fiil ve işlerin ticari işlerden olduğu açıklanmış, Ticaret Sicili Tüzüğü’nün 14. maddesinin 2. fıkrasında ise, bir gelir sağlamayı hedef tutmayan veya devamlı olmayan faaliyetlerin ticari işletme sayılmayacağı belirtilmiş, 193 sayılı Kanun’un 37. maddesinin 2. fıkrasının 4. bendinde de, gayrimenkullerin alım-satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettikleri gelirin ticari kazanç olduğu öngörülmüştür. Buna göre, gayrimenkul alım satımının ticari faaliyet sayılabilmesi için ticari amaçla yapılması ve bu muamelelerin devamlılık arz etmesi gerekmekte olup, bu unsurun saptanmasının ise işin niteliği, özellikleri, organizasyonu ile muamelelerin sayısal çokluğu dikkate alınarak yapılabilecektir.

Davacı hakkında düzenlenen inceleme raporunda, 2008 yılında Antalya Yeşilbayır Köyü Belediyesi’nden ihale ile beş taksitte aldığı beş arsayı aynı yıl içerisinde farklı alıcılara sattığının tespit edildiği, söz konusu alım ve satım işlemlerinin ticari faaliyet kapsamında olduğu ileri sürülerek arsaların davacının ifadesine göre belirlenen alım ve satım bedelleri arasındaki farkın matrah farkı olarak esas alınarak dava konusu tarhiyatın yapıldığı, Vergi Mahkemesince, davacının 2008 yılı içerisinde çok sayıda gayrimenkul üzerinde yine çok sayıda tapu işlemine taraf olduğu ve gayrimenkul alım-satım işlemlerindeki yoğunluğu ticaret boyutuna vardırdığı sonucuna ulaşıldığından davacı adına salınan gelir vergisi ile kesilen vergi ziyaı cezalarında ve işe başlamayı zamanında bildirmemesi nedeniyle kesilen usulsüzlük cezasında hukuka aykırılık bulunmadığına karar verildiği anlaşılmıştır.

Ancak, uyuşmazlık döneminde alınan beş taşınmazı ihale yoluyla satın alan davacının bu gayrimenkulleri aynı dönem içinde satması dışında taşınmaz alım satımı faaliyetine yönelik başka bir tespitin bulunmaması karşısında, yalnızca bir yıl içinde gerçekleşen söz konusu alım satımların devamlılık arz ettiğinin kabulü mümkün olmadığından 193 sayılı Kanun’un 37. maddesinin 2. fıkrasının 4. bendinde öngörülen koşulların gerçekleşmediği sonucuna ulaşılmıştır. Bu bakımdan, söz konusu gayrimenkullerin elden çıkarılması ticari faaliyet kapsamında değerlendirilemeyeceğinden davacı adına salınan vergiler ve kesilen cezalarda hukuka uyarlık görülmemiştir.

Açıklanan nedenlerle, davacının temyiz isteminin kabulüyle, Vergi Mahkemesinin kararının redde ilişkin kısmının bozulmasına, davalı idarenin temyiz isteminin reddiyle kararın kabule ilişkin kısmının onanmasına, oybirliğiyle karar verildi.

 

 

SADECE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE İSTİNADEN ELDE EDİLEN TAŞINMAZLARIN SATIŞI TİCARİ FAALİYET OLARAK NİTELENDİRİLEMEYCEĞİNDEN, 3065 SAYILI KANUNUN 17/4-R MADDESİNDE BELİRTİLEN İSTİSNA KAPSAMINDAN YARARLANILMASI GEREKİR.

 

  1. Daire         2011/7010 E.  ,  2012/5077 K.
    “İçtihat Metni”

T.C.
D A N I Ş T A Y
DÖRDÜNCÜ DAİRE
Esas No : 2011/7010
Karar No : 2012/5077

Temyiz Eden : Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı /ANKARA
(Seğmenler Vergi Dairesi Müdürlüğü)
Karşı Taraf : …
Vekili : …

 

İstemin Özeti : Davacı ile … Belediyesi arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği davacıdan tahsil olunan ve 2010/1 inci döneminde indirim yolu ile giderilemeyen katma değer vergisinin iadesi talebiyle yapılan başvurunun reddine ilişkin 1.11.2010 günlü ve … sayılı işlemin iptali ve ödenen tutarın iadesi istemiyle dava açılmıştır. … Vergi Mahkemesinin … günlü ve E: …; K: … sayılı kararıyla; katma değer vergisinin doğabilmesi için verginin konusunu teşkil eden bir işlemin vuku bulması ve akabinde bir teslimin veya teslim sayılan halin gerçekleşmesinin gerektiği, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin bir vaadi ifade ettiği, henüz tapuya tescil olmadığından yasada öngörülen bir teslimden veya teslim sayılan halden söz edilemeyeceği, bu durumda satış vaadi sözleşmesine istinaden davacıdan katma değer vergisi tahsilinde hukuka uyarlık bulunmadığı, ayrıca uyuşmazlığa konu gayrimenkul iki yıldan daha fazla bir süre … Belediyesinin mülkiyetinde bulunduğundan inşaatın bitirilmesinden sonra satış işleminin tapu tescili suretiyle gerçekleşmesi sırasında zaten sözleşmenin de istisna kapsamında mütalaa edileceği gerekçesiyle işlemin iptaline ve dava konusu verginin davacıya ret ve iadesine karar verilmiştir. Davalı İdare, … Belediyesi’nin arsa karşılığı inşa ettirdiği konut ve işyerlerinin münferiden veya topluca satışı iktisadi işletme oluşturduğundan istisna kapsamında değerlendirilemeyeceği, satış vaadi sözleşmesiyle beraber sözleşmeye konu varlıkların tasarruf hakkı da alıcıya devredildiğinden vergiyi doğuran olayın gerçekleştiğini ileri sürülerek kararın bozulması istenilmektedir.
Savunmanın Özeti :Temyiz isteminin reddi gerektiği savunulmuştur.
Tetkik Hâkimi …’ın Düşüncesi : Vergi mahkemesince, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin bir vaadi ifade ettiği, henüz tapuya tescil olmadığından yasada öngörülen bir teslimden veya teslim sayılan halden söz edilemeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de; … tarihli ve … karar numaralı encümen kararıyla, satış vaadi sözleşmesinin 7 nci maddesi uyarınca davacının ödemiş olduğu ihale bedelinin %50’sine karşılık gelen taşınmazların davacının talepte bulunduğu gerçek ve tüzel kişiler adına tapuda ferağının verilmesine karar verilmesiyle birlikte taşınmazlar üzerindeki tasarruf hakkı davacıya devredildiğinden, vergiyi doğuran olayın da bu tarihte gerçekleştiğinin kabulü gerekmektedir.

Ancak, … Belediyesi mülkiyetinde iki yıldan uzun süre kalmış olan taşınmazların tesliminin 3065 sayılı Kanunun 17/4-r maddesi uyarınca katma değer vergisinden müstesna olması karşısında dava konusu işlemin iptaline ve ödenen verginin davacıya ret ve iadesine hükmeden mahkeme kararında sonucu itibarıyla hukuka aykırılık görülmemiştir.

Bu nedenle temyiz isteminin reddiyle mahkeme kararının yukarıda belirtilen gerekçeyle onanmasının uygun olacağı düşünülmektedir.
Danıştay Savcısı …’nin Düşüncesi : İdare ve vergi mahkemelerince verilen kararların temyizen incelenerek bozulabilmesi için, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 49 uncu maddesinin birinci fıkrasında belirtilen nedenlerin bulunması gerekmektedir.

Temyiz dilekçesinde öne sürülen hususlar, söz konusu maddede yazılı nedenlerden hiçbirisine uymadığından, istemin reddi ile temyiz edilen Mahkeme kararının onanmasının uygun olacağı düşünülmektedir.

TÜRK MİLLETİ ADINA

Hüküm veren Danıştay Dördüncü Dairesince, dava dosyası tekemmül ettiği için davalı İdarenin yürütmenin durdurulması isteminin incelenmesine gerek görülmeyerek işin esası incelenip gereği görüşüldü:
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1 inci maddesinin 3/d bendinde, müzeyede mahallerinde yapılan satışlar, “Diğer faaliyetlerden doğan teslim ve hizmetler” başlığı altında vergiye tabi işlemler arasında sayılmış, aynı Kanunun 2 nci maddesinin 1 inci fıkrasında ise teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlere devredilmesi olarak tanımlanmıştır.
Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlığa konu taşınmaz arsa olarak 14.11.1996 tarihli yevmiye kaydıyla … Belediyesi adına kayıtlı iken 19.10.2007 tarih ve … yevmiye kaydıyla üzerinde … bağımsız bölümlü kat irtifakı tesis edildiği, 31.12.2009 tarihli taşınmaz satış ihalesi ile yapılan kat irtifaklı mülkiyet satışı sonucu, davacı ile … Belediyesi arasında 3.2.2010 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı, sözleşme ile ihale bedelinin %50’si peşin, %50’sinin 10 ay taksitle ödenmesi karşılığında … bağımsız bölümün öncelikle ödenen miktara isabet eden kadarının, ödemeler tamamlandığında ise tamamının davacıya tapuda devrinin yapılmasının kararlaştırıldığı, davacının sözleşme kapsamındaki hak ve yükümlülüklerinin tamamını veya bir kısmını üçüncü kişilere devretmesinin Belediyenin iznine tabi kılındığı, ihale bedelinin %50’sinin 1.2.2010 tarihinde ödendiği ve 4.2.2010 tarihli encümen kararıyla bu tutara tekabül eden bağımsız bölümlerin davacının bildirdiği gerçek ve tüzel kişiler adına tapuda ferağının verilmesine izin verildiği anlaşılmıştır.
Vergi Mahkemesince, henüz gayrimenkulün tapu siciline tescili yapılmadığı için yasanın öngördüğü bir teslimden söz edilemeyeceği gerekçesiyle vergiyi doğuran olayın gerçekleşmediği kabul edilmiştir. Ancak, Türk Medeni Kanununda gayrimenkul mülkiyetinin devri kural olarak tapuda tescil şartına bağlanmış ise de Katma Değer Vergisi Kanununa göre vergiyi doğuran olay malın teslimidir. Vergi hukukunda geçerli olan vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyetinin belirlenmesi ilkesi gereği, gayrimenkullerle ilgili olarak yapılan hukuki muamelelerde teslimin, yani vergiyi doğuran olayın gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti için mülkiyetin devrine ilişkin hukuk kurallarının uygulanması tek başına yeterli olmayıp, bu muamelelerin ekonomik nitelikleri ve sonuçlarının da değerlendirilmesi gerekmektedir.

Olayda, davacının 3.2.2010 tarihli başvurusu üzerine 4.2.2010 tarihli ve … karar numaralı encümen kararıyla, satış vaadi sözleşmesinin 7 nci maddesi uyarınca davacının ödemiş olduğu ihale bedelinin %50’sine karşılık gelen taşınmazların davacının talepte bulunduğu gerçek ve tüzel kişiler adına tapuda ferağının verilmesine karar verilmesiyle birlikte taşınmazlar üzerindeki tasarruf hakkı davacıya devredilmiş olmaktadır. Buna göre, kanunda öngörülen anlamda teslim anılan encümen kararı ile gerçekleştiğinden, vergiyi doğuran olayın da bu tarihte meydana geldiğinin kabulü gerekmektedir.

Öte yandan, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesinde, kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimlerinin katma değer vergisinden müstesna olduğu, ancak istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimlerinin istisna kapsamı dışında olduğu hükme bağlanmıştır.

Buna göre, anılan yasa hükmünde belirtilen ve istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretiyle uğraşmayan kurumların söz konusu teslimleri, teslim olunan iştirak hissesi veya taşınmazın teslimi yapan kurumun mülkiyetinde veya aktifinde en az iki tam yıl bulunması şartıyla, katma değer vergisinden müstesna tutulmuştur.

Uyuşmazlıkta… Belediyesi’nin arsa karşılığı inşa ettirdiği konut ve işyerlerini ihale yoluyla satmış olması hususu tek başına bu faaliyeti taşınmaz ticareti olarak kabul etmeye yeterli olmadığı gibi, söz konusu teslimlerin ticari bir organizasyon dahilinde bağımsız ve sürekli olarak yürütülen bir faaliyet çerçevesinde gerçekleştirildiği yönünde herhangi bir veri de davalı İdarece ortaya konulmamıştır. Dolayısıyla, Belediyenin uyuşmazlığa konu olan teslimlerinin 3065 sayılı Kanunun 17/4-r maddesinde belirtilen istisna kapsamındaki kıymetlerin ticareti kapsamında değerlendirilmesi mümkün olmadığından, söz konusu teslimlerin istisna kapsamında olduğunun kabulü gerekmektedir.

Bu nedenle, her ne kadar 3065 sayılı Kanunun 1/3-d maddesine göre müzeyede mahalinde yapılan satışlar ticari faaliyet kapsamında olup olmadığına bakılmaksızın katma değer vergisine tabi ise de, … Belediyesi mülkiyetinde iki yıldan uzun süre kalmış olan taşınmazların tesliminin, 3065 sayılı Kanunun 17/4-r maddesi uyarınca katma değer vergisinden müstesna olması karşısında dava konusu işlemin iptaline ve iadesi talep edilen vergi tutarın davacıya ret ve iadesine hükmeden mahkeme kararında sonucu itibarıyla hukuka aykırılık görülmemiştir.

Açıklanan nedenlerle temyiz isteminin reddine, …. Vergi Mahkemesinin … günlü ve E:…; K:… sayılı kararının yukarıda belirtilen gerekçeyle onanmasına, 08/10/2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 DEĞERLENDİRME VE SONUÇ

 Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettiği gelirler ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmektedir. Gelir İdaresi Başkanlığının ve diğer vergi dairesi başkanlıklarının vermiş olduğu özelgeler dikkate alındığında, bir yılda birden fazla yada birden fazla yılda taşınmaz alım satım durumunda taşınmaz alımları yönünden mükellefiyet tesisinin gerektiği anlaşılmaktadır.

 

Taşınmaz alım satımı konusunda özellikle vergi mahkemeleri ve Danıştay içtihatları ile vergi idaresi uygulamaları arasında bazı farklılıklar olduğu da görülmektedir. Danıştay içtihatlarının daha çok mükellef lehinde olduğu, gerek ticari faaliyet gerekse geriye dönük mükellefiyet tesislerinde özel usulsüzlük cezaları anlamında davacılar lehine kararlar ağırlıktadır.

 

Sonuç itibarıyla gerek bireysel taşınmaz alım satımlarında gerekse ticari taşınmaz alım satımlarında vergi mükellefiyeti gerektiren durumlara özellikle dikkat edilmesi, değer artış kazancı oluşmuşsa süresinde beyanname verilmesi, şayet taşınmaz alım satımı yönünden vergi mükellefiyeti söz konusu ise yasalarca sağlanan istisnalardan yararlanılması büyük önem taşımaktadır. Vergi idaresinin 5 yıllık zamanaşımı süresinde geriye dönük olarak vergi incelemesi yapabileceği hususu da dikkate alınarak konuyla ilgili uzman kişilerin de desteği alınarak en etkili çözüm yollarının seçilebilmesi mümkündür.

 

(*)MÜKELLEFHABER YAZI KURULU TARAFINDAN HAZIRLANMIŞTIR

Sorularınız için: davavergi@gmail.com

 

Yasal Uyarı: Sitemizde yayınlanan yazılar telif hakları nedeniyle izin alınmaksızın ve atıf yapılmaksızın kullanılamaz. Yapılan atıflarda, MÜKELLEFHABER / www.davavergi.com adreslerinin belirtilmesi zorunludur.

Kaynaklar:

www.gib.gov.tr

Türk Vergi Kanunlar

www.danıstay.gov.tr

 

 

Daha Fazla Bilgi Almak İçin Bizi Arayabilirsiniz:
WhatsApp chat