GAYRİMENKUL SERMAYE İRADININ VERGİLENDİRİLMESİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR NELERDİR?

GELİR VERGİSİ KANUNU, GENEL, İDARİ YARGILAMA USULÜ

05.02.2021

4.284

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADININ VERGİLENDİRİLMESİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR NELERDİR?

GERÇEK VE GÖTÜRÜ USUL YÖNTEMLERİ VE EMSAL KİRA BEDELİ UYGULAMALARI

GİRİŞ

GÖTÜRÜ GİDER UYGULAMASI

Mükelleflerin yurt dışındaki işleri ile ilgili olarak yapmış oldukları giderlerden belgesi temin edilemeyenlerin, anılan faaliyetlerden sağlanan hasılatın belli bir oranını aşmamak şartıyla ticari kazançtan indirilmesini öngören bir müessesedir. Belge olmadan kullanılması mükellef adına avantajdır. Mükellef tercihe göre gerçek giderlerin mahsubu uygulamasını da ( indirim) seçebilir. İlle de şu yöntem kullanılmalı gibi bir koşul olmaması da yine bir avantajdır. Eğer mükellef götürü gider indirimini tercih ettiyse iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemez. Yani iki vergileme dönemi boyunca götürü gider indirimini kullanmak zorundadır ve gerçek giderleri mahsup edemez. Aynı şekilde gerçek giderlerin indirilmesi uygulamasını seçen mükellefler götürü gider indirimini kullanamaz. Günümüzün anlık gelişen teknolojisinde ve insan fikirleriyle belki mükellef birinci vergileme dönemi sonunda usul değiştirmek isteyebilir fakat bunun mümkün olmayışı bir sene daha zorunlu bekleyerek zaman kaybı açısından dezavantaj olabilir.

Götürü gider indirim tutarı bir yıllık toplam kira gelirinin %15’idir. (7061 sayılı Kanun ile 01.01.2017 tarihinden itibaren %25’ten %15’e düşürülmüştür.) Yani yıllık kira toplamı 10.000 TL ise bunun %15’i götürü gider olarak yazılır. 10.000x%15=1.500 TL giderdir geriye kalan 8.500 TL ise verginin matrahıdır(Vergi borcunun hesaplanmasına esas teşkil eden değer yahut miktar olarak tanımlanabilir) . Bütçe açığının giderek büyüdüğü ekonomimizde hükümet bu oranı kullanarak matrahları yükseltmesiyle vergi tahsilatınca artış sağlamış oldu. Bu devlet açısından bir avantajdır. Fakat bu usul hakların kiralanmasında kullanılamaz.

GERÇEK GİDER İNDİRİMİ

Gerçek gider indiriminde, örneğin; ben bir meskende kiracı olarak oturuyorum ama benim de kirada bulunan bir meskenim var. Bu durumda kendi ödediğim kirayı, elde ettiğim kira geliriyle mahsup edebilirim. Bunun yanında gayrimenkul sahibinin payına düşen giderler varsa (demirbaş giderleri, tamir giderleri, tadilat giderleri, kredi faizleri gibi…)yine gelirden mahsup edilir. Bu mükellef adına bir avantajdır.

Gayrimenkul Sermaye İratlarında beyanname verilmesi ve uygulanması hususunda Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yaptığı çalışmalara karşın istisna, giderler, tevkifat, zamanında tahsil edilmeyen kiralar ve emsal kira bedeli gibi hususlardan ötürü mükellefler arasında beyannamenin verilip verilmeyeceğine dair soru işaretleri oluşmaktadır. Bu usuller sayesinde gayrimenkul sermaye iradı ile ilgili soru işaretlerinin giderilmesi avantajdır.

EMSAL KİRA BEDELİ UYGULAMASI

Emsal kira bedeli uygulaması; gayrimenkul sermaye iratlarında önemli bir vergi güvenlik önlemidir. Gayrimenkul sahipleri genelde kiraya verdikleri malının kirasını düşük gösterme eğilimindedirler. Dolayısıyla devletin bir vergi kaybı oluşur. Kiracıyla kiraya verenin arasında kira tutarını tespit edecek tek belge kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesini taraflar bağımsız olarak birlikte yaptıkları için sözleşme üzerinde kira tutarlarını düşük gösterebilirler. Emsal kira bedeli uygulaması bu yönüyle bir vergi güvenlik önlemidir.

Gayrimenkullerde bina ve arazilerde emlak vergisi değerinin %5i emsal kira bedeli tutarıdır. Yani 200.000 TL’lik bir gayrimenkulün yıllık emsal kira bedeli 200.000x%5=10.000 TL’dir. Mükellef en az 10.000 TL beyan etmek zorundadır çünkü emsal kira tutarının altında bir beyanda bulunamaz. Diğer mal ve haklarda bunların maliyet bedeli ( Eğer yoksa VUK’ a göre belirlenen servet değeridir.) %10’u yıllık emsal kira bedeli tutarı olarak tespit edilir.

Ancak boş kalan gayrimenkulün korunması amacıyla başkalarının kullanımına bedelsiz olarak terk edilmesi durumunda emsal kira bedeli uygulamasına başvurulmaz. Mesela benim bir yazlığım var ve içindeki eşyaları kullanıp orayı benim yerime koruyan bir aileden kira almamam durumunda bu uygulamadan yararlanamam. Aynı şekilde kamu kurum ve kuruluşlarına yapılan kiralamalarda da emsal kira bedeli uygulanmaz. Yani kira tutarı olduğundan düşük gösterilemez. Ve son olarak akrabayla paylaşılan gayrimenkul için de emsal kira bedeli uygulanmaz.

Son olarak peşin tahsil edilen kiralar ile geçmiş yıllara ait tahsil edilen kiraların beyan edilmesi mükellefleri tereddüte düşüren bir diğer husustur. Bu konuda ise şunları ifade etmek mümkün; Gelir Vergisi Kanununun 72. maddesi doğrultusunda örneğin 2014 yılına ait olup da 2013 yılında tahsil edilen kiraların 2015 Mart ayında beyan edilmesi gerekir. Geçmiş yıl kiralarında ise tahsil edilmeyen kiranın vergisi olmaz yaklaşımı ile elde edildiği yılı hasılatına dâhil edilmesi gerekir.

SONUÇ

Sermayenin sahibi dışında başkasına kullandırılmasına irat denir. Gelir vergisinin konusuna giren ilk irat türü gayrimenkul sermaye iradıdır. Gayrimenkul, GVK’ a göre mal ve hakladır. Gayrimenkul sermaye iradı ise bu mal ve hakların kiraya verilmesinden doğan kazançtır. Gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesinde götürü-gider indirimi uygulaması ve gerçek giderlerin indirilmesi uygulaması olarak iki şekilde vergileme yapılır. Götürü gider uygulaması Mükelleflerin yurt dışındaki işleri ile ilgili olarak yapmış oldukları giderlerden belgesi temin edilemeyenlerin, anılan faaliyetlerden sağlanan hasılatın belli bir oranını aşmamak şartıyla ticari kazançtan indirilmesini öngören bir müessesedir. Götürü gider indirim tutarı bir yıllık toplam kira gelirinin %15’idir. Emsal kira bedeli uygulaması; gayrimenkul sermaye iratlarında önemli bir vergi güvenlik önlemidir. Gayrimenkul sahipleri genelde kiraya verdikleri malının kirasını düşük gösterme eğilimindedirler. Dolayısıyla devletin bir vergi kaybı oluşur. Kiracıyla kiraya verenin arasında kira tutarını tespit edecek tek belge kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesini taraflar bağımsız olarak birlikte yaptıkları için sözleşme üzerinde kira tutarlarını düşük gösterebilirler. Emsal kira bedeli uygulaması bu yönüyle bir vergi güvenlik önlemidir.